O INCÔMODO QUE O BARULHO PRODUZ EM CONDOMÍNIO VERTICAL

 

 

                        O barulho é um dos maiores problemas do condomínio, pois, está ligado ao processo educacional dos seus moradores. Alguns condomínios mais modernos e em grandes centros, distribuem um pequeno manual contendo diversas recomendações que vão desde a instalação de alguns equipamentos e móveis, com recomendações onde pode e onde não pode furar ou bater pregos, paredes em cartonados ou gesso, que resume algo muito  importante: regras básicas de convivência em condomínio

          Alguns itens simples, tais como colocar nos pés dos móveis protetores de feltro ou borrachas a fim de reduzir o ruído em caso de arrasto. Instalar passarelas de tapetes nos locais de maior trânsito, principalmente se o morador fizer o uso de salto nos sapatos. Outros recomendam que o morador adote o costume asiático, o de retirar os sapatos quando entrar no apartamento, duas coisas importantes acontecem: primeiro você não traz para dentro de casa as impurezas da rua, segundo reduz significativamente o ruído.

            As soluções acima estão ligadas à educação e hábitos que as pessoas que moram em condomínio precisam adotar.

           E a algazarra das crianças? Como lidar com isso? Ah! Esse é um problemão, principalmente em tempo de pandemia todas confinadas em casa. Mesmo antes da  pandemia o problema já era preocupante, principalmente nos condomínios sem área de lazer, ou crianças ainda sem frequentar escolas ou creches, aí o bicho pega. Vai depender muito da presença do pai ou da mãe no controle dos guris, porém se os dois estiverem trabalhando a solução será a longo prazo, somente com o tempo e a idade.

            Não pense você que o “parquinho” vai resolver a questão, lá pode surgir algo pior, as brigas, rusgas, muitas vezes com a intervenção de alguns pais e cujo excesso vai acabar na polícia ou no conselho tutelar. Para que assim possa haver uma convivência harmônica nos condomínios.

            Não são só as  crianças que fazem barulho, tem a turma do pancadão, do som alto, que não respeitam os horários limites. Para este caso o síndico deve possuir um “decibelímetro” para medir o nível de ruído e assim poder notificar o condômino ou locatário sobre a irregularidade, e, no caso de reincidência aplicar a multa prevista na Convenção e se ainda perdurar o desrespeito, adotar medidas mais drásticas previstas na legislação:

           Código Civil

           Artigo 1336 – São deveres do condômino:

            Inciso IV – dar às suas partes [....] e não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

            § 2º O condômino que não cumprir [´...], pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais [...]

           Artigo 1337 – O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente [...], poderá pagar multa até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas do condomínio [...]

            Parágrafo único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial [...] poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais[...].

 

           Contribua para uma convivência harmoniosa.

 

Goiânia, 26 de fevereiro de 2021.

 

A INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIO E O SEU DINHEIRO.

 

 

            A inadimplência nos condomínios sempre gira na faixa de até 20% da receita mensal, há casos de até 35% ou mais. Não vou considerar o momento que  passamos com dificuldades econômicas geradas pela pandemia, em alguns casos ela contribuiu para o agravamento da situação de alguns condomínios. Falarei sobre o assunto genericamente, pois, não vou resolver o problema, a intenção é abrir os seus olhos para você coibir a esperteza de alguns síndicos que se aproveitam da situação para reforçar o caixa e gastar o seu dinheiro ao seu bel prazer.

            O síndico/administradora quando envia o boleto do mês, ele contempla uma previsão de despesas a ser realizada naquele mês segundo a previsão orçamentária que foi aprovada em assembleia geral (tem condomínio que nem sabe o que é isso) e, nesse caso, o síndico toma por base as despesas do mês anterior e projeta as despesas do mês seguinte. O total das despesas é dividido pela fração ideal e encontra-se o valor que cada um deve  pagar.

            Sempre que alguém deixa de pagar o seu boleto, vai faltar dinheiro no caixa para cumprir o pagamento das despesas ordinárias e quiçá extraordinárias, nesse caso o síndico inclui na previsão do mês o chamado “rateio extra”, assim você terá um dispêndio maior naquele mês porque alguém deixou de pagar a taxa de condomínio. Entretanto, os valores recebidos dos inadimplentes deveriam ser deduzidos da previsão do mês seguinte, e isso, não ocorre, o dinheiro fica no caixa do condomínio e você no prejuízo. O que diz a Lei sobre o assunto vejamos:

Código Civil

            Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

              Art. 346 A sub-rogação opera-se de pleno direito em favor:

               III do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.

              Art. 1315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

             Art. 1318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, mas terá este ação regressiva contra os demais.

            Art. 1319 Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou.

           Da mesma forma, os frutos devem ser repartidos proporcionalmente entre os consortes, assim como eventuais danos.

            O  orçamento do condomínio é constituído com a previsão de despesas e receita compatível para quitá-las, e a programação orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia geral. Apropriar-se dos valores recebidos dos inadimplentes é enriquecimento ilícito do Condomínio em relação aos condôminos adimplentes, conforme dispõe  o artigo 884 do Código Civil.                                            

           “ Ademais, não há opção para negociar a doação ou cessão dos valores para projetos futuros, em relação dos valores em questão, pois os recursos são obtidos por previsão”. Geraldo Alvarenga – Reembolso da massa de condôminos que supre inadimplências.

 

    Então fique atento, exija que os valores recebidos dos  inadimplentes sejam deduzidos do total do rateio da próxima previsão.

Goiânia, 23/02/2021.

 

 

 

 

 ESTOU DE VOLTA

Amigos, cansei de escrever sobre fatos políticos, sobre os políticos, enfim tomar algum partido sobre o que ocorre no dia a dia da política. Ouvi sempre que "a esperança é a última que morre", "quem espera sempre alcança". Dediquei muito tempo útil preocupado com a "política", hoje fazendo uma revisão, vejo que nada ganhei com isso, o que realmente presenciei foi a confirmação que a cada dia tem mais ratazanas e velhacos e mentirosos e enganadores.

Achei melhor então dar minha contribuição falando sobre assuntos que podem ser do interesse de muitos. Vou falar sobre problemas em condomínio. Com certeza se você mora em algum condomínio vai encontrar aqui alguma resposta para seu problema ou para esclarecer suas dúvidas. O primeiro tema será "Previsão Orçamentária" ou "Dotação Orçamentária", é um assunto de interesse geral porque mexe no seu bolso.

A Lei nº 4.591/64 em seu artigo 12 §§ 1º e 2º, dispõe

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas”.

“Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr”.

O Código Civil em seu artigo 1348, inciso VI dispõe:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

        Portanto, haverá uma assembleia geral ordinária anual, onde o síndico ou a Administradora deverá apresentar a "Previsão/Dotação Orçamentária Anual" onde contemplará todas as despesas que afetam a vida do condomínio, e é a partir dessa previsão que se estabelecerá o valor da sua contribuição que deverá ser proporcional à fração ideal da unidade de sua propriedade.

       Então fique atento, não deixe de comparecer a essa assembleia e procure se inteirar de cada item da previsão  (salários, encargos sociais -INSS, FGTS, PIS, vale transporte, vale refeição, consumo de energia elétrica, água/esgoto, manutenção de elevadores, seguro predial, manutenção de piscina, jardinagem, material de limpeza, despesas com conservação, fundo de reserva, manutenção elétrica e hidráulica). Essas despesas devem ser estimadas a partir dos gastos do ano anterior  mais o reajuste correspondente a inflação do período.

 Não permita que o síndico apresente números aleatórios, também não vá na conversa que a estimativa é um pouco maior para cobrir  eventuais gastos imprevistos, pois, nesses casos, o síndico poderá fazer um rateio extra, ou pedir autorização à assembleia para utilizar o fundo de reserva e posterior reposição do saldo através de rateios. É assim que funciona. 

      Caso a previsão orçamentária apresente algum déficit o síndico deverá convocar uma nova assembleia para retificar a previsão que ficou insuficiente, agindo dessa forma você saberá sempre quanto é o valor do seu compromisso com o condomínio mensalmente, sem surpresa do rateio extra.

 Goiânia, 21/02/2021.