LOCAÇÃO EM CONDOMÍNIO

 

                   É assunto que merece ser discutido em razão de ações muito diferentes de um condomínio para outro. Em que pese a existência da Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/90, muitas convenções condominiais não tratam do assunto. Quando surge algum problema vem o síndico com a solução. Quando se trata de um síndico experiente ou profissional do ramo sabe como enfrentá-lo, mas quando é um leigo na administração porém cheio de boas intenções, algum paliativo é aplicado. Porém, há casos cujas soluções aplicadas são prejudiciais às partes.

                        Entendo que toda Convenção do Condomínio deve regulamentar a locação do imóvel, no estrito termo da Lei do Inquilinato e o condômino locador ser notificado oficialmente quais regras devem ser cumpridas pelo locatário, sob pena de ser o locador o responsável por infrações cometidas pelo seu inquilino.

                        A primeira exigência é o cadastramento do locatário e sua família se houver, cadastramento dos veículos, fornecimento ao condomínio de cópias dos documentos de identificação  RG e CPF, nº de telefone e endereço de e-mail. Em contrapartida o locador entregará ao locatário cópias da convenção e regimento interno do condomínio.

                        A Lei nº 8.245/90, em seu artigo 46 estabelece que a locação residencial é com prazo igual ou superior a 30 meses. Mas trata também a lei em seu artigo 48 da locação por temporada:

                    Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

                        Também nesse caso, está o locatário obrigado a  observar  as regras e os  limites estabelecidos na Convenção do Condomínio. O locador deve estar ciente que em caso de descumprimento de normativos, ele é o único responsável e poderá ser penalizado com multa elevadíssima, caso contumaz reincidente.

                        A confusão tem surgido em alguns condomínios, quando algum condômino quer fazer uso do artigo 48, para locação hospedagem, mais conhecida por “airbnb”. Essas locações normalmente são destinadas a pessoas que participam de algum evento em final de semana ou feriado prolongado.  Os destinatários sempre são jovens, às vezes em pequenos grupos, alegres, ruidosos e se esbaldam na diversão, e é nesse momento que surgem os excessos, som alto, muita cachaça, algazarras, enfim não é preciso detalhar o que todo mundo sabe. A intensa alegria é a causadora da perturbação da ordem no Condomínio, aquele barulhão até o amanhecer do dia. É o momento do conflito.

                        A Lei 11.771/2008, em seus artigos 23 e 24, disciplina bem os meios de hospedagem/hotelaria. Na leitura atenta desses dois artigos não se encontra amparo para permitir que em um condomínio residencial se admita a prática de locação “airbnb”, por várias razões, 1. as unidades imobiliárias devem estar equipadas com outros serviços oferecidos aos hóspedes durante 24 horas, tais como arrumadeiras, camareiras etc.; 2. Possuir licença de funcionamento expedida pela autoridade competente; 3. a  convenção do condomínio  permitir a prestação de serviços hoteleiros por condôminos; 4. possuir cadastro no Ministério do Turismo; 5. possuir Certidão de cumprimento às regras de segurança contra riscos aplicáveis aos estabelecimentos comerciais. Então, por essa razão um apartamento num edifício residencial não se enquadra nessa modalidade de hospedagem.

                         A falta de um dispositivo na Convenção do Condomínio, pode levar alguns proprietários de unidades a insistirem e em caso de síndico mais condescendente, conseguirem seu intento do aluguel de temporada. Depois de concretizado o contrato é mais difícil estabelecer as normas, como diz o ditado “melhor prevenir do que remediar”.

                        Não podemos deixar de levar em conta que o assunto Condomínio é muito sério, já que envolve a vida e convivência de inúmeras famílias, com idades, perspectivas e gostos diferentes. Promover a harmonia é fundamental.

                        O assunto está sendo objeto de exame pelo Superior Tribunal de Justiça REsp-RS 1.819.075, vamos aguardar a decisão final.

 

Goiânia, 27 de março de 2021.